在管辖地区法官面前的房东/租客听证会上作准备


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房东可以怎么做来驱逐租客?

 

如果房东想收回出租物业,宾夕法尼亚州的房东/租客法允许他们基于如下原因在管辖地区法官(MDJ)面前提出“房东和租客诉状”,理由如下:

 

  • 租赁到期
  • 违反租赁条款
  • 未付租金

 

你的房东强迫你搬出、换锁或关闭你的公用服务来逼迫你搬出去是不合法的。宾夕法尼亚法律只允许房东通过法庭驱逐你,通常是在MDJ面前。如果你没有在驱逐通知书上注明的日期前自愿搬离你的出租物业,房东可以向MDJ提出驱逐诉状。

 

我收到的文件是什么意思?我必须上法庭吗?

 

在你的房东向MDJ提交驱逐文件后,你会收到一份房东和租客诉状的副本和一份听证会通知。诉状是一份由房东填写的表格,需要说明驱逐的原因和所欠的金额。表格亦应注明房东是否已向租客发出退租通知,或根据租约条款是否无需发出退租通知。

 

如果届时听证会上你没有出现在MDJ面前而你的房东出现,房东很可能会胜诉,MDJ将生成有利于房东,不利于你“使用房产”的判决(这意味着你必须搬出去),你可能需要支付房东要求的所有租金和法院的开庭费用。虽然你没有出现在听证会上并不会惹上麻烦,但参加听证会通常是一个不错的主意,即使你没有律师代理你,即使你认为你欠房租,试图与房东达成协议,或者对你收到的文件中任何你不同意的条款提出异议,这都是不错的选择。如果房东承诺你补上租金,就不需要去参加听证会,他将会全权处理,你应该小心不要接受,因为没有这样的口头约定对房东有约束力,如果你不来参加MDJ的听证会,则在物业使用和租金方面达成有利于哪一方,是否会继续驱逐,这些可能在你根本不知情的情况下作出判决。

 

 

如果我拖欠了房租,但我需要更多时间搬家怎么办?

 

即使你认可你欠了一些租金,你可能会有一些你甚至没有意识到的合法理由,这可能会防止你遭受驱逐。以下是一些你可能想要参加MDJ听证会的例子:

 

  • 退租通知

 

除非你的书面租约另有规定,且你已同意在向法庭提出驱逐前放弃获得书面通知的权利,否则法律规定,你的房东在向管辖区域法官提出诉状前,必须向你发出退租通知。在诉状的第4段中,房东必须声明已经依法发出退租通知,或者根据租约条款规定,房东不需要发出退租通知。你应该核对一下你的租约,查看上面是否注明你放弃了拿到退租通知的权利。如果你在租约中没有放弃拿到退租通知的权利,法律规定,如果你没有支付租金,房东必须提前10天通知;如果你违反了租约条款,或者租约期限届满,且租约期限不超过1年,则必须提前15天通知。该通知必须以书面形式发出,并亲自送达,或张贴在租用处所的显著位置。通知必须说明驱逐的原因以及搬家所需的时间。如果你的房东没有遵守法律,你可以要求MDJ驳回驱逐案件,并要求房东重新走程序,以正确的方式处理。

 

  • 宜居性担保

 

如果租住房屋出现严重问题,影响你的使用(例如:蟑螂四处横行;壁炉破碎,导致冬天没有热气;水管断裂,你不能洗澡或冲马桶);你已经把问题反馈给房东,但他没有在合理的时间内进行必要的维修,那样你可以合法地扣除租金,因为你的房东违反了每处租赁住宅的“隐含宜居性担保”(请参阅本手册中的“租客体面住所权”了解详情)。你应该确保有所准备并出席你的MDJ听证会,就房东因违反其宜居性担保而提出的未付租金诉求提出辩护。

 

  • 其他辩护

 

付款

你可能不同意房东在诉讼中声称你拖欠租金或其他费用,因为你已经付了租金,而他并没有为你开具付款凭据。你应该带着证据出席听证会,例如收据、已注销的支票、汇款单存根、看见你把钱交给房东的证人,或者你可以亲自告诉MDJ。

 

不当指控

有时房东可能会声称你欠钱,他可能不合法地收取你的费用。例如,延期罚款不合理而且过高,且与未按时支付租金的实际损失无关(例如,每逾期一天收取5美元的滞纳金);未来几个月尚未到期的租金;其他未实际发生或不合理的律师费等费用。你应出席听证会,并就房东的诉求内容提出问题,而当轮到你出庭作证时,你应对有关诉求提出反对意见,并说明理由。

 

有争议的事实

如果你不同意房东在法庭文件上的陈述,因为那些不符合事实,你就需要说服法官,让他相信你说的是真的。例如,如果驱逐是因为额外有人住在你的公寓内且不符合租赁协议,你应该准备尽可能多的证据在听证会上显示声称与你同住的人其实是住在别处,他们只是拜访你。你可以让那些人带着他们的租约和租金收据来听证会,并准备好证实他们并没有和你住在一起。这同样适用于任何有争议的事实。想一想如果有任何其他的人员根据他们个人掌握的“事实”得知房东声称的虚假内容,就要求此人来到MDJ听证会上告诉MDJ,并携带任何有助于让法官相信他们所陈述内容的材料。如果他们需要一份来自MDJ的传票来请假或者因为他们不想卷入其中,你可以联系MDJ办公室并请求传票来要求他们出庭。你需要提供证人的姓名和地址,你可以自己送达传票,也可以花钱请警察来送达。

 

听证会之前我可以做些什么准备?

 

仔细检查房东/租客诉状,看看你的房东起诉哪些内容,他要求MDJ做什么。此外,在你从MDJ的办公室拿到驱逐文件之前,阅读你可能已经收到的房东的任何书面通知。此外,找到并审查你的书面租约(如有),看看你同意了哪些内容,以及你是否已经放弃了在房东提出驱逐之前获得退租通知的权利。查看与房东/租客诉状及/或退租通知中房东所声称的事实有关的任何租赁条款。收集并审查你所有的租金或其他租金的收据,并试图弄清楚你是否同意或不同意房东的诉求。如果存在任何有争议的事实,重新阅读上面的部分,并在开庭前针对你的案件早做准备

 

听证会上会发生什么?

 

在设定的听证会时间,MDJ将轮流传唤案件,你和你的房东和所有证人,你们中的任何一个将进入法庭。法官应解释听证会的目的及他/她将如何进行听证会。房东会先去陈述他/她的案件。而你应该仔细听讲和做笔录,不要打断,如果房东开始谈论他/她所没有掌握的任何信息(即他没有亲眼看到,没有亲耳听到),而是有人(除了你之外)告诉他,由他告知法官的某些“实情”,你应该说:“法官大人,我反对这个证词。这是传闻。证人本人对他所作证的内容一无所知”,从而打断房东(或他的任何证人)的话。如果这是事实,MDJ应会支持你的反对,不允许房东/证人说出别人告诉他/她的内容。

 

交叉盘问

在房东作证结束后,你有机会向房东提问。这不是让你告诉法官房东是错误的或陈述你在本案中的立场-那将稍后进行。大多数时候你不会问房东问题,除非你知道你可能得到的答案会对你的案件有帮助。

 

例如,你可能想问房东的一个问题是:

 

  • 问题的关键是,你是否已经支付了六月的租金,房东证明你欠了六月和七月的租金,而你有房东或他的工作人员签署的租金收据-

    问:法官大人,我是否可以向证人出示文件并问他一个相关问题?是的。是的,史密斯先生,我给您看一张2011年6月1日,金额为500美元的收据,我想问下面是不是你的签名。答:是的。

 

  • 如果收据上有房东弟弟吉姆的签名,你可以问-

    问:你弟弟吉姆·史密斯为你工作吗?
    答:是的。

 

你不应该问房东问题可能是:

 

  • 在你的房东提出驱逐之前你没有收到书面的退租通知,书面租约也没有放弃这一要求,而房东也没有在他的直接证词中提到这一点-

    问:在提出驱逐请求之前,你没有向我发出退租通知,对吗?

    这是一个不好的问题,房东可能会这样回答:

    答:是的我做了。这是一份副本,我亲自在通知日期那天把它贴在你的门上。

 

现在你被他的答案挡住了,你只能在轮到你作证时告诉法官,你从来没有接到退租通知,法官必须决定他相信谁。最好不要问这个问题,只有等到房东已经完成他的证词并停止辩护,轮到你开始对案件进行辩论时,证明你从来没有收到退租通知,而根据法律规定在申请退租之前必须遵守这一点,而房东已经完成对案件的辩护且没有提到任何向你交付退租通知的内容。

 

通过这些例子来决定在交叉盘问中你想问房东什么问题。

 

你的证词

在房东和房东的所有证人完成他们的证词后,就会轮到你出庭作证,并向你带来的任何证人或被你传讯的证人提问。你应该告诉MDJ相关事实,你看到的与房东诉状、他的证词和他的诉求有关的内容。对你来说,使用大纲或清单或一些笔记来帮助你记住你想要告诉法官的内容可能是个不错的主意。

 

你应清楚而直接地说明房东的证词中有哪些不实之处,并解释你对事实的看法。不要撒谎或夸大事实。如果除了证词之外,你还有其他证据(比如文件、照片等),在轮到你辩护时使用这些证据。(例如:“我一周内向房东抱怨了3次,抱怨我孩子卧室的天花板塌了,雨水从屋顶涌进来,我拍了照片,就在这里。我拍摄的照片显示了破碎的天花板、瓦砾以及床上、地板上的积水,这些照片准确地显示了我在6月10日看到的情况)。

 

务必让法官在做出判决时考虑将这些文件或照片作为依据。等你完成你的证言,你的房东可以问你问题。他可以对你的任何证人提问。你应该如实回答这些问题。

 

结案陈词

在证词结束后,你应该问法官你是否可以做一个简短的结案陈词。如果得到允许,这是你最后一次机会总结你想让法官在听证会上考虑的要点。你还应该告诉法官你要求他做出哪些决定,以及有什么证据或法律支持这一点。如果法官允许做结案陈词,房东也会有机会做结案陈词。

 

MDJ的判决通知-下一步怎么办?

 

在听证会结束时或听证会结束后5天内,MDJ会就个案作出判决,并将一份判决副本送交房东及租客。判决书是一份重要文件,你应该仔细阅读。它将显示房东是否获得物业拥有权判决;租客是否有权支付未付租金及避免被驱逐;应支付的租金或其他损坏赔偿金额;以及上诉、停止上诉的时间和程序以及驱逐程序的后续步骤。

 

如需进一步了解《租客就MDJ的物业使用判决结果提出上诉的权利》(必须在判决通知书发出日期起10天内提出),请参阅标题为《就房东/租客房产使用判决提出上诉》手册。

 


 

本手册只提供一般信息,而非具体的法律建议。虽然认为在起草时信息准确无误,但个别情况可能需要个别分析,因此最好请咨询律师。2011年6月

 


 

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Last Review and Update: Dec 23, 2021
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